私は、まだ仕事です。
さて、本日のテーマは
「古民家の活用において注意すべき点」
って、内容でお話したいと思います。
昨今、古民家ブームとなっております。
私が古民家ブームが来てるなと感じだしたのは、約5年ほど前ですかね。。。
古民家を買いたくて探しているとか
古民家を借りたいという問い合わせがポツポツ入っていました。
でも、漠然とした問い合わせが多く、具体的に何をしたいと言うのが決まっている方は少なかった気がします。
同業者の仲間で都心部で働いている社長さんが、すでに古くなった住宅の活用を始めていて、資金をクラウドファンディングで集めたりして、当時はとても珍しい手法で事業モデルを確立すべくコツコツと実績を積んでおられました。
私は、4年ほど前から古民家の再生事業の大きな流れはお聞きして理解はしていました。
古民家の活用相談の内容としては、飲食店が圧倒的に多いのですが、最近は老人向けの介護施設などの相談もあります。
このように古民家の活用は増えているのですが、借主や買主さんの知識不足が原因と言える問題も発生しています。
その問題とは、用途の制限、県や市などの自治体の条例などです。
日本では、物件のある地域ごとに利用できる用途の制限が設けられています。
簡単に言うと、一種低層住居専用地域ではパチンコ屋はやれないなどと言った、地域を用途制限という規制で行える商売も決められてしまうわけです。
他にも、行う商売によって、廊下部分の広さや建物大きさなどの規制が設けられているなど、建物に対して一定の条件をクリアしなれば、その商売そのもの免許が取れないなどの問題があるのです。
これら各商売ごとの細かなルールは当然ですが不動産業者では把握していません。
例えば老人介護施設に使いたいと物件を探していたら、ご自分の商売を行うにあたり、どのような内容で建物について規制がかかってくるのか理解しておく必要があり、社長さんや経営者に近い身分の方なら当然のことです。
実際に上記のような知識不足の方が契約を優先して、免許申請したら建物が行政の決めている条例や規制をクリアできないから解約したいなどというトラブルが起きています。
免許申請するには、建物を借りていなければならないとか、登記が完了していないと免許申請できないなどのルールがあり、先行して建物を確保するのはわからないではないのですが、免許申請に必要な建物のルールは行政で書面提示しているはずですので、確認を怠った代表者さんなどに問題があります。
最低限、その場所で希望の商売を営める用途地域なのか。
行政の指導する条例や規制をクリアできている建物なのか。
上記の2点は最低限チェックしましょう。
分らない場合は、建築士の先生にお金を出して調べて頂くなどの最低限の投資は必要となります。
他にも、古民家を購入する場合の問題点は融資です。
金融機関は、築年数が経過した物件に対しては融資が厳しい傾向があります。
それは担保価値の問題です。
日本の建物は20~25年（木造）で建物評価は0円というような考えがあり、築50年などの建物となると、建物評価は0円となってしまいます。
また、当然に建築確認が取得されていない建物もありますので、融資が厳しい原因でもあります。
リフォーム資金はかろうじて出るのですが、それも耐震工事などの対策があっての話となる場合もあり、希望の金額まで融資を受けるのはなかなかハードルが高いのです。
その資金調達方法といてクラウドファンディングを利用するといったケースもあるんです。
ですが、最近千葉銀行で「ちばぎん古民家事業支援融資制度」という融資が始まっております。
もちろん、建物の融資基準などクリアしなければならない内容はありますが、金融機関が積極的に商品開発を行い、融資目的として古民家を選んだことは珍しいケースです。
弊社での古民家の再生のお手伝いを行っております。
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