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不動産投資の本当のピンチは15年目くらいから!

こんにちは
今日のテーマは

「不動産投資の本当のピンチは15年目くらいから!」

です。

不動産投資を行っている方は、ほとんど方がお気づきなのですが、
人口の減少です。

この人口現象とは、なにをもたらすかと言うと・・・
1、入居者がみつからなくなる
2、家賃を下げなければならなくなる

結果、キャッシュフローを生まなくなる。

この不景気な状況を脱すことにならなければ、基本的には金利上昇はないと思いますが、万一金利が上がると、アパートなどの商品は変動金利の商品を利用しているので、収支に大きな影響を与えます。

なぜ、15年目にピンチが訪れると言っているかと言うと、新築のアパートでは減価償却で落とせる経費もすくなくなり、家賃の低下など、購入時に営業マンから説明を受けていた収支バランスが崩れる時期だからです。

早ければ、10年目には多く収支予定通りには行かなくなります。
このタイミングで売り抜けられれば、いいのですが、不景気と言う事は、購入時よりも資産価値が落ちてきていると言えます。つまり、最悪の場合、残債以上の値段が付かないというシナリオもあり得るのです。

ひと昔前までは、大家業とは、相続対策などのいわいる地主さんが行う商売と思われていましたが、現在はサラリーマン大家さんと言われる方々も多く、不動産賃貸業は完全に競争社会となっています。

日本の賃貸業のグローバル対策が進まない限り、日本は人口減少という状況に歯止めがかかることはないですから、早めに対策を行うことが必要な時代に突入したと言えます。

10年目、15年目の対策の一つとして、大家さん自らできることを率先して行う人も多くなってきました。

特に物件維持に関する、退去後のリフォームや原状回復を不動産管理業者に任せるのではなく、知り合いの大工さんや工務店を利用してコストダウンをする方も多くなっています。

昔ながらの不動産管理業は、物件のリフォームや改修工事を行う際に、工務店などにバックマージン分を上乗せし大家さんに請求するなどの手法を使い儲けるケースが多かったために、コストダウンをしたいと考えた一部の大家さんは、自ら大工さんを探したり、クロス屋さんを探すなどしてコストダウンもやりつつ、自分なりのイメージの改修工事をやっている方も増えています。

一般的な不動産管理業者の進める改修工事やリフォームは、ただクロスが白一色などのありふれた提案ばかりです。
これだけでは、競争社会となった大家業の波は乗り越えていけません!!

自らリフォームの発注を行うことでコストの差額をしっかりと貯蓄するなど、改修工事を積極的に行うことで、10~15年目の問題に備えている大家様もいらしゃいます。

それら伴う、不動産業者の立場も時代の変化というか、不動産屋と大家さんの関係から、パートナーとしての関係になっている傾向もあります。

弊社でも、不動産の管理業務体制を細分化して個人でできない部分を不動産業者に任せて頂くように、内容を細分化し、昔ながらの家賃●%でなんでもやりますの管理体制から、個別オーダーの仕組みで管理費のコストダウンを行っています。

時代の変化についていけない、大家様さんは、大変厳しい時代になると思います。
日本のオリンピックが不動産業界の分岐点になるという方もいらっしゃいます。

厳しい時代に人任せの管理体制から、パートナーと呼べる不動産管理業者に変更しませんか?
見積もり、ご提案は無料です。

お気軽にいい家見つかる不動産屋さん合同会社へご相談ください。
代表電話:047-332-5775