こんにちは
最近問合せで多いのですが、
「物件担保が出やすい物件を紹介して欲しい」
という、お客さまが増えています。
実際に担保評価の出やすい物件とは、
駅近の物件だったり、
築浅の物件が多いのですが、
これらの物件を紹介すると、
必ず、利回りが低すぎるので
今回は見合わせますという回答が来ます。
考えたらわかると思いますが、築浅だったり、駅近の物件であれば、利回りが悪いのは当たり前です。
そもそも、物件担保は不動産業者で判断しているものはなく、金融機関です！
また、多くの方が勘違いしているのですが、
実は、本人の属性などの問題で融資が下りていない方も結構いらっしゃいます。
金融機関では、融資の否決をお伝えする際に、
「○○さまの個人属性に問題がありまして」とは言いません。
ほとんど、物件担保が足りません！
という回答や、極端な減額の回答になります。
本当の理由は色々あるのですが、よくあるケースが短期間に購入しすぎている場合が多いです。
一時的に借入が増えすぎると、新規の借入ができなくなることがあります。
金融機関の担当者とそれなりの人間関係ができていれば、
「○○さま、今回は短期間に借入が増えすぎており、追加物件の融資は厳しいです」
と正直な回答がもらえます。
金融機関の担当もノルマに追われ忙しいので、利益につながらないお客さまに、説明する時間がもったいないと考えて、減額で回答して終わらせようとする考えがあるのが実際の現場で行われている事です。
さて、さて、当たりまえの話ですけど、
駅チカ
築浅
利回りも良い
この３点がセットになった物件があれば、競争はすごいです！！
ネットの広告などに出る前に成約になります。
このような物件情報が欲しいなら、不動産屋に訪問して個人の属性など伝えていなければ情報など優先的に入ってくるわけが無いのですから。
足を使って物件を探すオーナーさまは、いい物件を手にします。
ネット主流の時代ですけど、良い物件情報がネットに出回ることは年間でも片手で足りるくらいです。
物件担保価値が出て、金額の安い物件を手にしたいのであれば、現在は、地方の都市を狙わないと厳しいです。
首都圏では、ほとんどの物件が、売価よりも担保価値が高く付く物件は少なくなりつつ有ります。
どんどん、一等地は値上がり傾向にあるということです。
東京などは、利回り7％以上の物件ともなれば、外国人投資家との競争も激化しています。
外国人投資家の特徴は、自己資金率が高いことです。
極端に言えば、物件担保ド返しの現金購入もあります！
駅チカなどの物件であれば、利回りに関係なく外国人投資家が現金購入なんてことも多くなっています。
確かに、物件担保という考え方は不動産投資の一つの基準でもあります。
ですが、現在の不動産投資ブームの真っ最中には少し考え方や見方をかえて行動しないと結局、物件を買えないという結果になってしまいますよ。
最後までお読み頂きありがとうございました。
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