このブログを検索

サブリース(家賃保証)契約は、本当に大家さんにメリットがあるのか?

おはようございます。

今日のテーマは

『サブリース契約は、本当に大家さんにメリットがあるのか?』

です。

大手のアパート建築業者などは、サブリース(家賃保証)30年などという、うたい文句で宣伝をしている業者もいますけど、実際にサブリース(家賃保証)契約は、大家さんにメリットがあるのかどうか?


そもそも、サブリースは、一般的な家賃相場よりも安い金額で契約します。
それは、一般的な家賃相場と、サブリース契約との差額が利益となるからです。


大家さんの立場からすると、空室が埋まるなら少しぐらい安い賃料でも安定したいと考える方もいらっしゃいますが、具体的にどれくらい収入になるのかをあまり考えない人もいます。


一般的に、サブリース(家賃保証)の場合は家賃相場の80%程度の金額に設定される場合が多いです。
つまり、相場が10万円なら家賃保証が8万円となります。

年間で考えてみましょう!
10万円×12月=120万円
8万円×12月=96万円
差額は、24万円となります。約2か月半の家賃に相当します。

まぁ、その程度なら、AD(広告宣伝費)を払わされるよりも得と感じるのかもしれませんが、実はもう一つ落とし穴があります。


【免責期間】というのが設定されます。
免責期間とは、空室時の家賃を保証しないと言うものです。
期間としては年間で2~3か月程度です。

入居者のいない状態の場合
つまり、12ケ月の期間のうち、保証されるのは
12ケ月マイナス3カ月、つまり9カ月分の保証しかされないのです。


先ほどの家賃で考えてみますと、
8万円×9月=72万円となります。
一般相場が10万円の場所なら年間120万円の収入ですが、72万円となると
差額は48万円となるのです。約4カ月半の家賃収入に相当しています。


もう一つ、落とし穴があります。
家賃の見直しがあると言う事です。

30年家賃保証と言っても、30年間8万円の家賃保証ではありません!!
2年ごとに査定家賃の見直しが行われるのです。

例えば、3年目に入る際に、査定家賃(保証家賃)が7万円となる場合もあるのです。


サブリース(家賃保証)契約とは、不動産会社が差額を利益として得るのですから、不動産会社が損するような仕組みにはなっていません。


また、礼金や、敷金というお金も大家さんへ支払われませんから、その点も注意が必要です。


最近、セキ●●さんのアパートや大手のアパート業者が建てさせた物件(築10年程度)の商品が売り物件として出てくることが増えてきていますが、家賃保証を利用されていることもあり、利回りが悪い状態ですのでなかなか売れない物件となっているケースも見受けられます。


家賃保証やサブリースがだめだとは言いませんが、内容をしっかりと確認して10年程度先までの家賃収入を予測して判断することをお勧めいたします。


今日も最後までお読みくださいましてありがとうございます。