今日は、
【極端な、高利回り収益・投資物件には注意が必要です。】
ってテーマでお話しします。最近、極端利回りの高い投資・収益物件が出回っておりますが、これが物件を売るために仕掛けられているサブリースを活用した仕掛けです。
ちょいっと、話がそれますが、サブリースと家賃保証は違います。
同じように理解している大家さまも多いのでここで言っておきます。
話を戻し、サブリースを使った高利回り物件の仕組みですが、収益・投資物件は、やはり利回りが回っていないと売れません。
金融機関も、利回りが回っている物件は融資してくれます。
ましては、サブリースの期間がしっかりと残っていると喜んで貸してくれます。
じゃあ、仕掛けの話しです！
（例）
物件価格4000万円
年間賃料収入316.8万円、つまり7.9％の利回り
１K×６部屋の設定（一部屋あたり約44,000円）
普通に売れそうなぎりぎりの利回りですね～
この物件でサブリース手法を使って
利益、500～600万円取りたいとしましょう。
まず
物件価格に利益を乗せますので物件価格4600万円となります。
年間家賃収入316.8万円ですと、6.88％の利回り
これだと、微妙に売れる気がしませんよね？
そこで、サブリースを使って家賃収入を上げます！
サブリースで年間収入を432万円にセット
利回り9.39％（一部屋あたり60,000円）にします。
ね！売れそうな利回りでしょう～
本来の家賃とサブリースでの差額は
一部屋当たり44,000円ー60,000円＝16,000円
16,000円×6部屋＝96,000円
（満室だった場合）
一カ月当たりサブリースするとこで損する金額する
96,000円
10か月負担したとして、96万円の負担となる。
売り出し当初に600万円利益を乗せていたので、
600万円ー96万円＝504万円の利益となるのです。
通常4000万円の不動産を仲介しても3％+6万円と消費税8％＝1,360,800円
両手（売主と買主から手数料を貰う）の場合＝2,721,600円
しか儲からないのです。
仲介した場合は、約272万円
サブリース手法で儲けた場合は、504万円
この差は、大きいでしょ！
築年数の新しいほうの物件で極端に利回りが良さそうな物件があったら、家賃相場をしっかりと見て、サブリースされている家賃が高く設定されていないのかを確認しましょう。
今回の例は、極端にわかりやすいように設定しています。
参考になさってください。
では、最後までお読みいただきありがとうございます。
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