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売買契約締結後に、売主が破産すると、どうなるか?

おはようございます。

台風が去ったというのに、千葉県松戸市は、突風です。。。(泣)

さて、本日は

『売買契約締結後に、売主が破産すると、どうなるか?』

についてお話しします。

不景気の影響で、不動産業者も苦しい状況でありますが、契約締結後に売主さんが倒産した場合にどうなるかというと、民法では「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる」と定めています。

少々難しいですね。簡単に言うと
売買契約と同時に、所有権は買主に移転するという考えなんです。

しかし!!!!!
売主が破産した場合には、破産管財人が関わってくる。

破産管財人に対して買主が所有権を主張するには、登記を受けていないとダメなんです。
つまり、移転登記前ですと、所有権を破産管財人に対抗できなくなるんです。

通常の売買の現場では、代金の全額を支払うタイミングで所有権の移転とする内容の契約を締結しています。ってことは、移転登記が終わっていない以上は、破産管財人に負けちゃう。


では、この様なケースではどうなるのかというと。。。
今の状況は、買主も代金の支払いを完了していなし、売主も引渡し・移転登記の義務が未履行となっているわけですから、双方が未履行って状況。

この場合、破産管財人は契約の解除または、破産者(売主)の債務の履行(引渡し、移転登記)をし、買主に対して債務の履行を請求できるとされています。

ここがポイント!!
売主が破産すると、契約の履行も、契約の解除も、破産管財人が決めれるのです。
買主には、選択権は無いのです。

破産法って買主さんにとっては非常に不安な要素が多いんです。


万一、売主さんが破産した場合。
買主さんは、破産管財人に対して、相当な期間を定めて解除と履行のいずれかを選択すのか確答するように催告することができるとされています。

また、相当期間内に確答しない場合は、売買契約は解除したものと扱われる。
この解除によって、損害が生じた場合は、買主はこの損害賠償請求権を破産債権として権利行使するという流れになります。


法律は、普通に考えると理解できないようなことが沢山あります。
この話も捉え方次第では到底納得のいかない話でしょう。
買主さんの立場で考えればなおのこと。。。

しかし、法律はこのように定めているのです。
契約時には、破産する可能性があっても言う人はいません。

会社が大きい=安全
といった神話はもう崩れています。
大手不動産会社ですら、傾くマンションを販売している時代なんですからね。

しっかりとサポートしてくれる不動産会社や営業マンを選びましょう。
では、今日はここまでです。
またね~