投資物件のファイナンスの現状

こんにちは＾＾　角田です。

今日は、投資物件のファイナンスの現状についてお話します。

中古のアパートやマンションで500万円以上の物件価格になると融資を受けて買う方がほとんどですが、金融機関は実際に融資をしてくれるのか。

って事ですが、物件価格の１００％融資が受けれればいいのですが、実際は販売価格の50～60％位しか融資を受けれないと言うケースが多いです。

では、銀行はどのように物件評価を判断しているのか？

銀行によって考え方は少し変わるのですが、路線価の50～70％位を基準に評価を見ているようです。私の商圏である船橋市・市川市・鎌ケ谷市あたりは路線価よりも実売価格は高いエリアです。

つまり、銀行独自の物件評価が仮に路線価の70％といっても実売価格との開きが出てしまいます。結果的に物件評価の問題で融資額が売買価格の50％ってことになる訳です。

まぁ、土地の評価はそんな感じの計算に近いようです。
建物は、構造や築年数で独自に査定しているようです。※これも銀行によりかなり違います。

じゃあ、１００％まで融資が受けれる物件も実際にあるじゃないか！
って事ですが、いくつかの条件が重なる場合に可能になります。

例えば、現在の売主と今回の買主が同じ銀行を利用してくれるなど。
色々なケースや条件が重なると１００％融資物件なんてこともありえます。

たまに、評価が出ていれば100％融資出しますと言う金融機関はありますが、実際に評価出しをお願いしてみると厳しい評価査定となっている場合も。。。（汗）

金融機関は物件評価以外にも個人属性を優先している金融機関もあります。
金融機関で考え方は少しづつ違うのですが評価出しに関しては基本的考えは、上記のような感じです。

だから利回りがどんなに良くても融資額が厳しい物件は、もしかしたら物件担保評価が厳しいのかもしれませんよ。

不動産投資を始めるにあたり、ファイナンスを悩む方は多いのですが中古のアパートやマンションで１００％融資物件は少ないのだと言うことを頭の片隅入れて頂けるといいと思います。

では、今日はここまでです。