本当にあった怖い失敗話

━━━━━━━━━━━━━━━━━━ VOL. 043 ━━ 2010. 10.03 ━━
 『あなたの家を１円でも高く売る方法!!』　　　　　 読者数149名
------------------------------------------------------------------
　本日の内容：本当にあった怖い失敗話　　 　裏技レベル　★★★☆☆
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
それでは本文の「本当にあった怖い失敗話」です。
------------------------------------------------------------------
こんにちは＾＾
船橋市でお客さまの不安解消地域No1営業マン角田です。

本当にあった怖い失敗談を話します。
　不動産売却をお考えの方は、あなたの身にも起こる可能性大です。
　しっかりとお考えください。

さて、先々月に売却の相談を受けていた方のケースなのですが、
　最終的に、私ではない不動産業者の手によって相談物件は売れました。

売れた事は良いことですが、最悪の結果でした。。。
　悔やんで悔やんで怒りを感じさせる声のトーンの売主さんの声でした。


　では、今回のケースを少しお話しますと、相談を受けた売り物件とは
　古屋付の売地、希望の値段は坪70万円敷地の広さ約74坪、角地です。
　家屋はまだまだ十分使えます。

でね、私の査定は当初坪55万円最終的な値段は50万円と査定しました。
　
　お客さんの希望価格は5180万円
　私の査定で最悪は3700万円

つまり、お客さんの希望とはかなりかけ離れていますよね。

実際の近隣の売買事例はこの1～3年のデーターで48～53万円の（更地）
　が主流の価格帯でした。

ちなみに、この物件のエリアは人気があまり高いと言えない地域で、
　相場の下落率は高いといえるエリアでした。

これらを十分考えた上で査定を行いましたが敷地も広さも大きくエ
　ンドユーザーでも一括購入も難しい可能性も高いので、建売業者へ
　の一括購入を考えてほしいと数社に相談をしましたら仕入れ価格は
　坪単価28～35万円で更地にして引渡しした場合の数字でした。

建売業者で、2072～2590万円


今回の売り物件は、売主さんの資金的な事情もあったためにあまり
　安い売却はできない事情がありました。

その為に、私は時間がかかってもエンドユーザーに売る方法を提案
　させていただいたのです。

ですが、売主さんには知人の不動産業者があるとの事で私には断りが
　入りましたので媒介の契約はいただきませんでした。
　でも、販売はお願いしたいので流通機構に掲載したらすぐにお客さんを
　見つけてほしいと売主さんからお申し出がありレインズに出る日を待って
　いました。

結果は、もちろんレインズには物件は出ません。
　しかし、ヤフー不動産には2週間以上掲載されています。

つまり、売主さんが頼んだ媒介契約を締結した不動産業者とは流通機構
　に掲載せずに違法な販売活動を行っている業者だったのです。

ある日、私の携帯に電話が掛かって来ました。
　この売主さんからでした。
　

いつまで立っても売れないので困っているとの相談です。
　そこで、現状の違法行為をお話した上で媒介契約書を確認してもらいま
　した。すると、媒介契約書に日付は無く、業者の印鑑も押してない。

あまりにもひどい状況でした。
　それでも、売主さんは知り合いの業者なのでそのままお願いするとの事。
　これ以上は、私もお手伝いはできないと判断してお話のみにしました。


　さて最初の出会いから3ヶ月。
　売れそうだとのお話を聞きました。
　私もなんだかホッとした気分した。
　
　色々話を聞いていると、買主は不動産業者で買値は坪単価55万円と言う
　話なのです。どう考えても値段がおかしいのです。

建売業者の買値とは考えられません。でも聞くとCMもやる有名な業者。
　少しおかしい話の為に購入申し込み（買付証明）の内容をお聞きすると
　「本社稟議」が条件になっているのです。


　この「本社稟議」がついていると危険が高いと売主さんにはお伝えしま
　した。今後起こりえるいくつかの悪いケースもお話しました。

結果は、悪いケースになりました。


　契約予定日前日に「本社稟議」は取れなかったと、連絡が入り、坪32万
　円であれば、すぐにでも契約したいとの条件だったそうです。

結果的に売主さんは銀行などに支払いの話もつけていたので、契約日
　が伸びることをリスクと考え、安い価格で売却を行いました。


　その上に、測量費用も解体費用も売主さん負担となったそうで、かなり
　の出費になったそうです。

しかしながら、媒介契約（違法な契約）を結んだ業者は仲介手数料につ
　いては、正規の料金を取っていったそうです。


　私は、よく言うのですが不動産の売却や購入は身内や知人にはお願いし
　ないほうが良いと！

頼んでいいケースは、仲介手数料が半額になるなどのメリットが無いと
　きには頼まないほうが良いとね。

不景気を利用して知人や、身内までも食い物にする不動産業者は沢山い
　るのです。私は大丈夫と今、思いましたか？

実はこの売主さんも最初は媒介を依頼した不動産業者さんを「10年代の
　知り合いだからひどいことはしないよ。」と、言っていらしたのです。


　今回の物件は土地も広い関係で坪単価で1万円の違いが70万円近く．．．
　坪5万円の違いは、350万円の違いにもなるリスクの高い物件でした。

不動産業者に永くいると金銭感覚がおかしくなると言われています。
　今の年収300万円時代に50万円は大金です。

本当に気をつけましょうね。


　追伸
　なぜ、「本社稟議」のついた買付証明を出すのでしょう？？
　実は、物件を調査したときにやっぱり買わないなどの逃げ道を作っている
　ケースと、もう一つは、今回のケースのように本社のほうでその仕入れ値
　では駄目だといわれた時の逃げ道です。

さて、ここで問題です！
　本当に「本社稟議」が問題なのか？つまり、
　価格が問題になってしまっていたのでしょうか。

アメリカのマーケット手法で、一度YESを言わせると、次は簡単にYESを言
　わせることができる。と言った昔ながらのマーケッターの知る手法があり
　ます。

今回のケースはどうでしたか・・・
　一度高い金額で売主さんに売却にYESと言わせてギリギリでもう一度YESと
　言わせていませんかね？

この答えはあなたさまのお考えにお任せいたします。
　　　　

では、今日はここまでです。
　ご不明な点やご相談、なにかお聞きになりたい方は、
　メールアドレスは→→info＃iiie-mitsukaru.com
　※お手数ですがスパム対策の為＃を＠に変更してメールください。　
　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　●編集後記
------------------------------------------------------------------

実は私は、趣味でギターを弾くのですが、本当にへたくそで（汗）
　毎日練習、練習。

本当にうまくなるのでしょうかね・・・？

ってか、60歳でROCKなおじさんでいたいだけなんで～
　まだまだ、永いから大丈夫かな（笑）

でも、趣味って良いですよね～

あなたさまも何かやってみませんか。
　楽しいですよ。