「アパートやマンションの建築は建築の知識が必要です。」
ホントにあった話なんですけど、
不動産屋の営業マンが、アパートやマンションが建ぺい率や容積率いっぱいいっぱいに建築できると思っている事実。
いやいや、出来ることよりも出来ない事の方が多いですから！
アパートや共同住宅は、一般の住宅と違って、県の条例などの規制が多くかかわってきます。
一般住宅では、建築基準法を気にしていればある程度可能です。
しかし、共同住宅系の建物は、一般居住用住宅よりも厳しいのです。
厳しい理由は、いくつかあるんですけど、一般の住宅よりも複数の人がそこに住むわけですから普通の家よりも少し厳しく規制がかかるんだとイメージして頂くと解りやすいと思います。
例を挙げるなら千葉県の物件で共同住宅の場合は、千葉県条例などの規制がかかります。
敷地面積や接道の長さなどなど
それによって建築できる建物の大きさが変わってくるわけです。
これは、条例についてはインターネットなどで情報を得られます。
とくに分厚い本など買わなくてもある程度調べられます。
ですが、不動産屋の営業マンがその知らべる行為を行わないことがあります。
不動産屋の営業マンが知らなくても、建築士に相談すればすぐにわかる話です。
弊社は一級建築士も常駐しているのでそのような相談に対応可能です。
怖いのは、調べてもいないのに建築できるとお客様に説明したりする行為です！
危険すぎます。
調べればわかることを調べないのは、営業マンの怠慢です。
アパートやマンションは建築基準法以外にも様々な規制があることを理解してください。
そして、その規制の中で色々なシュミレーションをやります。
シュミレーションはどのような物かというと、
１、家賃の想定
２、部屋数の想定
３、建築コストの想定
これらの内容を基に一番効率がよい大きさの建物を選びます。
どんなに大きな建築物が建てれるからと言っても大きく建てた方が良いとは言えません。
建築コストと家賃のバランスが悪くなるなら大きくしない方がいい訳です。
例えば、3階建てが建築できるエリアの物件だったとしても、3階建ては2階建てよりもコストが高くなりますから、2階建のほうが利回りの良い物件になる場合もあります。
こういうシュミレーションを不動産業者はいくつも試して、お客様にベストと言える商品の企画をご提案する。これがプロの不動産屋の仕事です。
ですが、先ほど申し上げたように素人以下の知識の不動産営業マンが多数います。
アパートやマンション建築を考えているなら最低でも建築士がいる不動産業者を選択しましょう。いない不動産業者なら打ち合わせに建築士を呼んでもらうか、建築士をお客様ご自身で探しましょう。
一般住宅よりもコスト面では共同住宅は高額です。
つまり借金も多くなるわけです。
素人レベルの不動産屋に頼むと痛い目にあったどころの騒ぎでは済みません。
今日はここまでです。
またね～＾＾
