インフレやデフレに強いという不動産伝説も終わりか

2020/02/27

最近の動き

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こんにちは、本日のテーマ

「インフレやデフレに強いという不動産伝説も終わりか」

ってお話です。


昔から、不動産はインフレに強いとか、
不動産はデフレに強いとか言われていました。

私も営業マンとしてそのようなトークをしたり聞いたり。。。

なぜ、不動産はインフレに強いと言われるのか?
それは、インフレになるとお金(現金や預金)は紙幣価値が目減りする為に価値が下がるという結果になる可能性が高いです。

しかし不動産は物であるため、物価上昇(インフレ)にともない緩やかですが物件価格が上がる事や、家賃上昇などが起きる可能性から、値下がりしにくい状況になりインフレに強いと言わています。

デフレの場合にも強いと言われている部分もあるのですが、これは過去に一時的な景気後退時にも関わらず、家賃の下落が思ったほど起きなかったことが理由の一つだと言われていますが、この部分は東京の都心部のそれも一部の地域のみの限定されていると私は考えています。

今までの話には、人口の下落という大きな問題は考えられていなかったと思われます。

現在の日本は少子化の影響が出ており、不動産の購入者が減ってきていると言えます。
なのに、供給は減るどころか増えるくらいの勢いです。

結果、買う人よりも供給が多いから値段が不安定になる。
実際に成約率も下がってきています。

物価上昇などという法則とは関係ない、今起きている不動産価格の下落は人口減少という部分で起きている現象とも言えます。

そうは言いつつも、確かにインフレやデフレという経済状況でも不動産が強いのは事実だと思います。実際に株などと比べても極端な話ですが一日でに資産価値が半額になるなんてことは考えにくいです。

ですが、不動産価格が日本の物価上昇率に比例しなくなってきているのが今です。

現在、不動産購入者多数を占める40代前半の人口と年齢のピークを迎えた為に、これからは急スピードで人口減少が始まります。

これは、不動産購入者という観点で見ると単に購入者の人数のピークを越えた事以外に、もっと若い方をターゲットに見据えて売り続けるか、逆に2回目の購入という建て替え世帯をターゲットにするかの両極端な道を選択する時期に突入してきたと言えます。

若いターゲットや一時取得者をターゲットへしている会社では飯田ホールディングスが有名ですね。

建て替えとなると、不動産業ではなくハウスメーカーの土俵と言えるでしょう。

いずれにしても両極端になる可能性が高いです。
不動産もそうですが、収入層も中間層がいなくなり、極端に差が出ています。

それと金融機関の審査も一段と厳しくなってきています。

まだ数年は、インフレにもデフレにも対応力がある不動産と言えるのです、都心部を除けばその効果も薄れつつあります。

以前にもお話したことがありますが、関東の不動産では「の」の字の現象というのがあります。

「の」というひらがなの字のごとく、
東京から神奈川へ、神奈川から埼玉へ、埼玉から千葉へ
不動産における景気の波というか動きがあるのです。

東京ではじまり千葉で終わる不動産の動きです。

東京で勢いのあったブームも千葉に来る頃にはその勢いもほぼなくなります。

オリンピック終了で不動産の価格は下落し、不景気がくると言われています。
これから5年間は、不動産においては資金に余力がある方が得する物件を手に入れていき、逆に支払いが困難な方々の不動産がたたき売り状態になる可能性も!

オリンピック終了でも物件価格や家賃の下落はないと予想している方もいますが、私は下落すると考えており、下落を予測した準備は必要だと考えています。

これから5年は不動産業界において、今までの常識が通用しない時代になると思います。

情報を早く察知して、動けばチャンスをつかめるでしょう。

では、今日はここまです。
またね^^

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