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繁忙期突入!借主への対策は最初が肝心です。

おはようございます。

繁忙期に突入です!
2月に入ると、もっと活発に賃貸業は忙しくなります。

さて、今日お伝えしたいのは大家さんやオーナーさんへです。
今までに、退去時に敷金問題を抱えた経験のある大家さんは少なくないでしょう?

実は、この退去時の敷金返却問題は最初の入居時が肝心なんです!

昨今、敷金の返却をサポートし、
お金をもらう弁護士法に違反した行為を行うやからもおり、悪質なケースも増えています。

とは言っても、対策さえ行っていれば、それほど問題にはなりません。
いや、返却しなくてもいい場合も多々あります。

今日はそれらの対策をいくつかご紹介したいと思います。

1、契約書面にしっかりと記載しましょう
これは、当たり前の内容までもしっかりと記載してくださいと言う事です。
ゴミの件や、近隣の自治会との事、夜の騒音問題なども含めて全てです。
他にも敷金に関係する壁紙への画鋲の事などもしっかりとです。

2、契約は必ず管理を任せている不動産業者に行って頂きましょう。
契約書の説明などは、管理業者ではなく客付け業者が行うというケースが多いですが、これを客付け業者に説明させると大家さんの考えている重要な部分をしっかりと伝えてくれず、入居時にも退去時にもトラブルを起こす場合も多々あります。つまり、借主は重要事項や契約書の内容を聞いているようで、聞いていないのです。
裁判などの際に、客付け業者の説明がしっかり行われたのかを確認するには無理と言えるからです。
重要事項説明も契約書の説明も、管理を依頼している不動産業者にやってもらうようにお願いするべきです!

3、入居前立ち合いを行い、写真を撮っておきましょう。
入居前立ち合いを行わない不動産業者はいます!かなりの数だと思います。
入居前立ち合いの意味は、壁や床の傷や汚れを互いに立ち合い確認したと言う書面を取り付けることにあります。
これが証拠となり、退去時に入居者が理不尽なことを言えなくなるのです。

上記の3点は必ず行って下さい。
というか、やっていない不動産業者がいるならば、その管理業者は変更したほうがいいです。

特に2と3は、大家さんの賃貸業に大きなリスクをもたらす可能性があるからです。

では、大家さんやオーナーさんが少し知識として覚えておいた方が良いことをお伝えします。
大家さんやオーナーさんに有利と思われる特約がすべて無効になるわけではないと言う事です!!

例えば、
敷引き特約などは有効
更新料の条項
造作買取請求権の排除の条項
などなど

一部の不動産業者では、賃借人から訴えられることを恐れるあまり、賃借人の言いなりになり、大家さんやオーナーさんが不利となるような条件をのませるような説明をする弱気な不動産業者もいます。

確かに消費者契約法が出来てから、賃借人が勝ちやすいようになってきたのは事実ですが、それは、数年前の契約内容に基づき契約書の条文を作成しているから起こり得るして起こった問題なのです。
契約書の内容も時代に合わせて変化していくべきないのです。

最高裁では、しっかりと大家さんの主張を認めたケースも存在しているのです。
契約書面の内容に書くことが重要なのです。

現在は、契約という考え方も変化しており、民法も大陸法から英米法に変化しはじめています。
契約書に記載していればという内容(合意)が今後も増えていく事でしょう。

大家さん、オーナーさん、最新の情報に基づき行動する管理業者さんを選ぶ時代になっています。
繁忙期に管理会社の変更も含め考えてみませんか。

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