何故?アパートローンが思うように借りれないのか!

2015/04/03

不動産投資

t f B! P L
こんばんは^^不動産投資って、かなり注目されていますね~
今の先が見えない景気の影響もあってか、年金がもらえない可能性から?
なんでしょうね~


さて本日は、何故?アパートローンが思うように借りれないのか!
について、お話したいと思います。


不動産投資に興味を持ち、購入したいと思い、物件を決めても、ファイナンスにお悩みになるお客さまが多い傾向があります。

それは先日お話しました、アパートローンには基準があると言う話です。
覚えてますか?
その、代表的な基準とは・・・


物件の「築年数」って言うのが大きな影響を与えているのです。


金融機関によっても少し違うのですが、ほとんどの金融機関は対応年数から築年数を引いた期間が、借入限度の年数と言う考えをしています。
※対応年数とは、国税庁が定めた減価償却資産が利用に耐える年数をいう。


【木造】※居住系
22年(対応年数)きびしい金融機関は20年以内

【軽量鉄骨造】
27年(対応年数)きびしい金融機関は20年以内

【重量鉄骨造】
34年(対応年数)きびしい金融機関は20年以内

【鉄骨・鉄筋コンクリート造】
47年(対応年数)きびしい金融機関は30年以内

上記のような対応年数を基準に考えています。(事務所や、店舗系は対応年数が違います。)


例えば、築18年の木造アパートを3500万円(年間家賃収入630万円で表面利回り18%)で購入したいと考えて、金融機関へアパートローンを相談する場合

木造ですから、対応年数22年マイナス築18年=4年(借入期間)

つまり、金融機関が貸し出す年数は4年(48回)となります。
これを借入金利4%で2900万円を借りた場合には、月々654,792円(ボーナス加算なし)

年間の家賃収入が630万円÷12ヶ月=525,000円(月)

ローンは、月々654,792円(ボーナス加算なし)
家賃は、 月々525,000円

と、言うことは129,792円の持ち出しという計算になりますよね?

金融機関は、入ってくるであろう家賃収入で月々のローンの返済が見込める物件にお金を貸したいと考えているのが本音です。


上記の計算でも分かる通りに、持ち出しで約13万円(月)あります。
この13万円プラスアルファの支出に耐えられる年収や、財産があるのかどうかを個人属性として審査して大丈夫と見込めば、貸出してくれるのですが、実際は厳しいと思われます。
※この様な物件の場合は、自己資金比率をあげて欲しいという解答が来ます。


もちろん、他にも投資物件を持っている方などは、その他の物件から入っていくるであろう家賃収入を基準に融資の審査をしてくれる金融機関もあります。
他にも、共同担保の設定で自己資金も少なくできる場合もあるのです。

ここまでの上記の話は、金融機関の考えるアパートローンの基本的な考えです。
もちろん、これは基本的な考えですから、これだけではありません。


では、どのような物件が融資を引きやすいのだろうか?
計算例を出しておきましょう。

木造アパート築5年、価格4300万円(年間家賃収入301万円表面利回り7%)の場合
年間の家賃収入が301万円÷12ヶ月=250,833円(月)
借入金利は4%で3500万円を借りた場合

対応年数22年マイナス5年=17年(借入期間)

ローンは、月々236,737円(ボーナス加算なし)
家賃は、 月々250,833円

と、言うことは14,096円(月)のキャッシュ・フローがある!

このような収支の場合は、アパートローンを利用できる可能性が高い物件と言えます。


表面の利回りが、仮に18%であっても、築年数が20年以上たっている木造アパート等の場合はアパートローンの利用が厳しいという考えがわかったのではないでしょうか?

もちろん、築年数が経過した物件でも融資を行う金融機関は存在しています。


ただ、現金で購入するのであれば関係ないかもしれませんが、ローンを組んでアパート経営に乗り出そうというのであれば、表面の利回りに振り回されて築古物件では逆効果になるのです。


ファイナンスあってのアパート経営です。
このような基本的な事を理解しておけば、融資の引き方がわかってきますよ。

※築年数による計算は、わかりやすくするために単純計算してあります。実際は、築年数は6ヶ月単位にて考えている金融機関がありますので、仮に5年と7月となると、築6年という考えになる金融機関もございます。

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