引き渡し日が遅れた場合に、違約金は請求できるか！

こんにちは＾＾船橋市でお客さまの不安解消地域No1営業マン角田です。

今日は久々の更新ですね〜
なんだか忙しくて、相談にもリアルタイムでお返事できなくてスイマセン。

最近ご相談を受けた内容から一部ご紹介します。
※お名前がわからないようにしております、一部相談内容を変更してます。


【相談内容】
売買契約に記載された期日迄に引渡しが行えなかったが、
期日延長の契約更新もせずに引渡しを行った。

後日、契約書に記載されている違約金に気づいた。
引渡しを受けていると、違約金の請求はできませんか？



※お答えの前に、引き渡しの問題は非常に多いです。
お客様も法律の考え方を十分に理解していない為におこるトラブルです、
不動産屋とお客さまで意見が一致しない事が原因に挙げられます。

【お答え】
引き渡しを受けた場合、基本時に、違約の対象になること考えるのは
難しいと言えるでしょう。

本来、引き渡しが遅れることがわかった場合は、同意書などの書面を交わ
す方法が一般的と思うのですが、口頭で伝えている業者もいます。

今回のケースでは、引き渡しを受けたということは、その事実を認めて
いると考えられます。もしも、口頭で伝えられただけとしても、その事実
を知っていて納得して、引き渡しを受けたと考えられるでしょう。


では、もう少し法律的に説明しましょう！
今回、決められた日付に引き渡してもらえなかったと言うことですが、
売主である不動産屋と、買主であるお客様とは、同時履行の関係にあり
ます。っていっても何？と言われるので、もう少し簡単に．．．

売主と買主は物件引渡しと、代金支払は同時にするって事です。

つまり、今回の相談のケースでは、お客さんは当初の引き渡し予定日に
まだお金を払っていませんでしたよね？

お金を支払っているのに、引き渡しをしてくれない時に、履行遅滞となる。
ってことは、今回のケースは履行遅滞になっていないと考えられるので、
履行遅滞を主張できない。

つまり、損害賠償も請求できないと考えられるのです。

このようなケースを債務不履行と言います。履行遅滞とは債務不履行の一部
と考えていただければいいと思います。また、債務不履行とは、正当な理由
もないのに（故意又は過失によって）債務者が債務の本旨にしたがった給付
をしないことをいう。

と、言うことは、引き渡しが遅れた原因が売主の、故意又は過失によって遅
れたと、証明する必要があるでしょうね。実際それは難しいですよね．．．
たぶん、不動産屋は故意又は過失も認めないでしょうから！
※引き渡しとは、建物完成ということではありません。



それでは、対策はないのかというと！
引き渡しが遅れるとわかった時点で、遅れることによって発生する損害額
を相手に伝え、引き渡しを受けず、損害を請求する交渉をすると良かった
と思います。
��例えば、引き渡しが遅れることによる借家の更新費用や家賃の請求など）


今日の話は法律の矛盾点が見えたと思います。
一つ覚えてほしいのは、不動産屋はこれらの法律を理解して不動産を販売
しているのです。

法律はお客様に有利にはできてい無い部分も多々あります。
契約書も重要事項説明もお客様が十分に理解する必要があります。
おかしいと思ったらすぐに調べましょう。


詳しい相談などは、
公的機関で無料弁護士相談などありますのでそちらで相談して下さい。
��地域によって予約制）
一回の相談は30〜60分ですので、紙などに箇条書き形式で書き出して
相談に行くとスムーズに進みます。