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不動産業者は土地だけでそんなに儲けてません

こんにちは、今日のテーマは

「不動産業者は土地だけでそんなに儲けてません」

不動産業者は、土地だけで儲けるのは本当に難しいのです。
一つは税金の関係です。

建売として建物を建てて売る場合と、土地のみで転売するのでは、課税される税金はかなり違いがあり、土地のみで転売すると利益の半分近くを税金で収める感じで、建売のように建物を建築して販売した利益のときは約3割程度の税金ですみます。
※税金はわかりやすくするための割合です。税率は細かく決められています。

そんな税金の事情もあって、不動産業者は建売にして売りたいって事なんです。
税金でゴッソリ利益を取られるよりも税率を低くしたいと考えてる訳です。
さて、ここまでの内容は他の不動産業者のブログなどでも書かれている場合もあります。

今日は、もう少し踏み込んでみます!

というのも、大きな敷地になればなるほど、一般のお客様で成約に結びつけるは難しく、不動産業者に買い取ってもらうという選択肢になるケースが多いと思います。

その場合、不動産業者は買い叩くとか悪いイメージがついているようなのですが、そんなに土地で儲けている訳ではないんですよっていう不動産業者の事情をお話しましょう。

まずは、この図です。








敷地が約499平米あり、道路から見て奥行きが長い敷地です。
このような敷地の場合は、ひとつの敷地として販売するには広すぎるし、坪単価は安くても広さがあるがゆえ総額が高く見えることもあり、一般の方が購入してくれる確率は低い物件であると言えます。

そうなると、やはり不動産業者(建売業者)などへ買い取りを検討して頂くという流れが一般的です。

では、不動産業者が買う場合って、買い叩かれるというイメージがありますが、単に儲けるために価格を下げろと交渉しているのかというと、そうとは限りません。

そこには次の図面のような事情があるのです。









不動産業者がこの敷地を買った場合ですが、敷地内に新設道路を作って小さな区画にして販売を行うわけです。

図をよく確認して下さい!

一区画あたりの面積は120平米くらいで区割りしています。
※この120平米とは千葉県では売れ筋の広さと言えます。

次に、新設道路部分で利用している面積がABCの各区画の面積と同じくらい利用されていることがわかると思います。(道路部分で128平米)

単純計算では、499平米を4区画に分けると考えた場合、499÷4=約124平米となりますから、一般の方は4区画も売れるじゃないかという発想になってしまう場合が多いようです。

実際に販売するとなると各区画に接道が必要になりますから、小さく切って売る場合は、図のように道路として敷地の一部を提供し、ちゃんと道路形状にて造成しなければならないのです。

不動産業者の立場では、この道路部分で提供する敷地は利益を生みませんから、その道路として使う面積分は少なくとも価格交渉したいわけです。実際にはもう少し交渉したいのです。それは、道路部分のアスファルト舗装費や配管関連の費用も考え、値下げして売って頂いて初めて原価になり、それでも建物分しか利益を得られないという結果になるのです。

では、最初の図のように売主さんが希望している価格が4600万円(坪単価約30万円)の敷地があったとして、この坪単価30万円がこの近隣100~120平米くらいの平均的な相場だとしましょう。

一般的な相場が坪単価30万円(約120平米)とした場合
30万円×36.3坪(120平米×0.3025)=1089万円
一区画あたり約1090万円となります。

これを基に、販売できるのは3区画(A・B・C)となる。
1090万円×3区画=3270万円(販売して回収できる金額)となります。

図のように新しく入れた道路と配管の工事費用が200万円、
許可申請に必要な費用と設計者に支払う費用80万円、
購入時の登記関連費用が40万円とします。

3270万円(販売価格)
ー200万円(新設道路の工事費等)
ー80万円(許可申請費用等)
ー40万円(購入時の登記関連費)
2950万円(これが原価となる)

売主さんの希望価格が4600万円であっても、不動産業者は原価の時点で2950万円となうわけですから、
価格交渉は4600万円マイナス1650万円を値引いてほしいという話になるわけです。

これは、あくまでも原価での話ですから、実際には土地でも利益を取りたいと考える不動産業者であれば、もっと大きな金額の交渉となるのが想定できると思います。

では、売ったあとに売主さんの目に入る金額とは、建売住宅となった総額なのです。
建物代金プラス土地代金が広告に掲載されるのですから、不動産業者はボロ儲けしているって発想になるのかもしれません。

今回のお話は、敷地が499平米としております。
実は、500平米を超える場合は、開発行為になる場合もあり、開発行為となりますと、新設する道路の幅員も6m以上として下さいと役所から指導が入る場合もありますので、その場合は、販売できる敷地面積が減りますから、その分価格交渉という結果になる場合も考えられます。

確かにお客様の立場で考えれば、近隣の相場が30万円というのであれば、その位で売れると考えてしまうのかもしれません。

敷地が広すぎているがために、単価が安くなってしまうという理由は上記のような事情で新設道路が必要になったりするからなのです。

道路も入れずに分譲できる土地の場合はもちろん、高く売れると言う事になります。

広い敷地になればなるほど、上記のように道路部分で敷地面積の一部が使えなくなるので、不動産業者の買取値段が相場よりも安くなってしまうのです。
安くなる事情はいくつかございますが、その一つはこのようなケースです。

広い敷地を売却したいとお考えで、不動産業者に買取をお願いする場合は、このような事情があるんだと頭の片隅に入れておいていただければ幸いです。

【追記】
Q,私道などの場合は、幾らぐらいで売買されるのが相場なのか?

A,通常の私道の場合は、面積に関係なく一人あたり3~10万円程度というケースが多いです。これはいわゆる印鑑代金と言われております。つまり10人の持分の私道であれば、10人×10万円=100万円が売買代金となる訳です。

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