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賃貸経営は貸してやってるのスタンスでは難しい時代になった

おはようございます。今日のテーマは

「賃貸経営は貸してやってるのスタンスでは難しい時代になった」

です。

私が不動産業界に入った約25年前の頃と大きく変わったのは賃貸業です。
正直なところ売買はそれほど変わりが無いです。

賃貸業をやっている大家さんは、貸してやってるというスタンスの方が多かったです。
法律もどちらかと言うと大家さんに有利な法整備なっていました。

ところが、賃貸業に大きなメスが入りました。
有名なものですと、東京ルールという敷金に関するルールです。

今までは大家さんや不動産屋にとって有利な敷金のルールが年数による経年劣化の基準が設定されて、借主さんの保護が充実しました。
また民法も改正される予定で進んでいます。

昔から大家業を営める方々は、基本的に資金や土地持ちと言われるお金に余裕がある方の商売と考えられておりましたが、ワンルームマンション投資が火付けとなり、不動産投資いわゆる大家業のハードルが下がってきました。

これらの新しい大家さんは、昔ながらの大家さんのルールに縛られることなく、礼金0円や敷金0円と言った物件を世の中にドンドン増やしました。

結果、昔ながらの考えの大家さんは入居者を見つけることすら難しい状況に!

時代は貸してやってるから、借りて頂いているになってきたのです。

実際に20年くらい前から人口減少の流れは毎年毎年感じられるようになってきていました。

人が減るという事は大家業を行う方々にとっては競争を強いられる訳です。
その競争に勝つためには、他の物件よりも借りやすい条件を設定する必要もある訳です。

今現在は、礼金敷金0円なんて当たりまえになり、家具付きやらフリーレント1か月なんてものも増えてきています。※フリーレントとは家賃が無料の期間があること

時代の変化に柔軟な大家さんの一部では、入居者探しもブログ等を使い借主との直接契約を行うというケースも増えています。ですが、この部分だけは借主さんへの浸透具合はあまり良くないようです。

やはり直接契約と言うのはトラブルの際に助けてくれるところがない事にあるようです。

不動業者が間に入っている場合は、大家さんとのトラブルの際に解決するべく対応をおこなうこともありますし、万一不動産業者が悪質な対応をしても、県庁や宅建協会などに相談することも可能なのですが、大家さんと直接契約の場合は、相談窓口がなく、弁護士に相談するしかないです。

弁護士に相談すると、それなりの費用が必要になります。
30分で5000円程度の相談料も必要です。依頼となれば10万円以上は必要です。

さて、仲介手数料についても昔は借主さんは家賃の一か月分の仲介料が当たり前でしたが、今は家賃の半額なんて当たり前になっています。

本来ですね賃貸の仲介では家賃一か月分の金額を大家さんから半分、借主さんから半分という形式で頂くと言った考えになんです。※合計で家賃の一か月分が上限規制

ですが、実際の現場では大家さんからお金をもらえない場合が多く、結果的に借主さんから一か月分を頂くと言ったケースになっているのです。もちろん、これは違法ではありません。上限の一か月分に収まっているからです。本来は貸主と借主で半々の金額を負担するのが望ましいですが、一か月分の全額を負担する側が納得していればOKというのが法的な考えです。

借主さんの立場から見ると、大家さんはお金の負担が少ないのではないかと言われるかもしれないですが、実際の現場では広告宣伝費(AD)という方法で家賃の1~2か月程度の金銭を不動産業者から請求されている場合も多いようです。

この広告宣伝費は、私が不動産業者に入った25年前くらいには一般的でなかったと思います。賃貸仲介業をメインにしている不動産業者が考えたのだと思います。
正直なとこいつできたのかもよくわからないですが今では一般的になっています。

仲介手数料で請求すると、上限規制の家賃の一か月分を超え違法になるので広告宣伝費って形となったのでしょう。

こうしてみるだけでも、25年程度の期間でも賃貸に関するルールや現場での業務も大きく変わったと感じます。

今は民泊と言った新しいジャンルも出てきたので、オリンピックの時期までは賃貸業に関するルールは変わってくると思います。

賃貸業を営む大家さんや、これから大家さんを目指す方は、法改正や実際の現場のルール変更に対してアンテナを張っておいたほうがよろしいかと考えます。

今日は長くなりました。
最後までお読みいただきありがとうございます。

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