「不動産投資って株と比べてどうなのって相談」
です。不景気が続き、年金もあてにならないと言われている昨今ですね。。。
飲みの席などでも、不動産投資ってどうなの？
儲かるの？
って、ご質問を受ける場合があります。
比較対象になるのが、株やFXですね。
FXは知り合いもやっていますが、毎日PCとニラメッコしてやっていればそれなりに稼げるような話を聞きますね。もちろん動かす金額も1000万円くらいはないと儲かるレベルにはならないって言ってました。
株ですが、これも毎日売り買いをやる人か、本当に長期でほったらしに出来るような方でないと儲からないって聞きますね。FXも株も結局、ラクしては儲からない！
さて不動産投資についてですが、
私は、今の時代はローリスク、ローリターンに該当すると思います。
うまく行けば、不労所得という流れを構築できるのが不動産投資だと言えます。
株やFXのように一日単位の変動はないです。
しかし、株やFXのように1万円なんて単位からは不動産投資は始められません。
安いと言われるワンルームでも中古で300万円～って感じです。
100万円程度のワンルームなど安い物件もありますが、貸すには難しい物件が多いです。
借入するという事で考えると、300万円くらいは必要になるとお考えの方も多いのですが実は、物件によってはフルローンが組めますので、実質0円から不動産投資をスタートすることも可能な時代になっております。
不動産投資のリスクと言う点では、
１、空室のリスク
２、死亡等の事故リスク
３、メンテナンスが重なるときのリスク
この上記2点は不動産投資では必ず考えておく必要があります。
昔と違い、家賃の滞納などは、現在は家賃保証会社を利用しているので3ヵ月程度の家賃滞納には対応できるようになっています。
空室になった場合のリスクは、家賃下落にも直結します。
空室を埋めるためには
１、近隣相場よりも家賃を安く設定する
２、礼金敷金の金額を抑える
３、フリーレントの期間を設ける
４、不動産業者に広告宣伝費を出す
などの対策が一般的に行われる対策ですが、いずれもオーナーさんの負担は増えます。
単純に実入りが減っている訳です。もちろん、広告費などは経費として計上できても手取りが少なくなることは間違いないです。
入居者の死亡等のリスク
万一建物内部で死亡事故がおこった場合は、次に貸す場合に告知義務が生じますので、近隣の家賃相場よりも安く設定して貸し出すなどし、入居者を見つける必要があります。
不動産投資のリスクは上記の２つ以外にも、給湯器などの設備が同時期に壊れだす傾向がありますので、設備の年数とメンテンナンスのタイミングも不動産管理業者と相談し対策を行っておく必要がございます。
昨今の不動産投資ブームの影響もあり、空室が目立つようになってきています。
空室リスクは対策を絶対に考えておく必要があります。
現在は1度空室になると半年埋まらないなんてことは普通に起こります。
ローリスクとは言いましたが、半年分くらいのローン返済できる資金は手持ちで準備しておく方が安定した不動産投資ができます。
ローリターンについて
不動産投資では、株やFXのようにドカンとリターンは来ません。
例を出すなら、ローンの支払いと家賃の差額が毎月少しずつ入ってくる感覚です。
もちろん、確定申告することで、所得税の還付になる方もいらっしゃいます。
とくにサラリーマン大家さんなどは、この所得税還付がかなりの額になる人もいます。
不動産投資を始めると、10年程度過ぎたころに減価償却がなかなかできず、買い替えなどの資産の入れ替えを考えるべきタイミングがやってきます。
この時に、良い物件を買っていた方は、売却利益が出る場合もあります。
売却利益が発生するのは、かなり低い確率になっているのが現状です。
それでも、所得税の還付や家賃とローンの差額などを差し引いて、売却時に得したと思える値段で売れる場合も十分あります。
株やFXと違い、極端な資産割れは不動産投資では起きにくいです。
株は、企業の倒産で紙切れになる
FXは、資産価値が一日で半分になる場合もあります。
不動産投資では、それほど急なことは起きにくいです。
もちろん、地震などで資産が壊れてしまうなどの場合もあります。
それでも地震保険である程度の金額は補填できます。
これらのことからも、ローリスク・ローリターンなのが現在の不動産投資です。
FXや株と違い、ローンが組めなきゃ始められない！
不動産投資では、不動産の購入をします。
現金で購入すればいいのですが、ほとんどケースで借入を起こします。
ということは、ローンが借りれない人は不動産投資はできません。
ローンも色んな金融機関が貸し出していますが、最近はアパートやマンションなどの物件い貸し出す融資は審査が厳しくなりつつあります。
それでも、不動産投資を始めるハードルが高いわけではありません。
５００万円のワンルームを購入する場合に、自己資金が300万円あれば、約半分の資金を現金で保有していると金融機関は考えてくれますので、融資は比較的引きやすいです。
では、５０００万円の物件をを買いたいとなるとどうでしょう？
自己資金で3000万円をポンと出せる人は少ないですよね。
この場合は、やはり本人の個人年収などを調査し、家賃収入の安定性などを考慮して融資の合否がなされます。
すでに2棟や3棟の不動産投資を行っている人の場合は、共同担保に設定したり、現在所有している不動産の家賃収入も考慮してくれますので、融資判断は早く、借入を起こせる可能性も高いと言えます。
まずは、無理しない程度に中古のワンルームなどから不動産投資を行い、1年経過するごとに買い足していったり、大きな規模に買い替えるなどのステップアップをするとよいでしょう。
無理な不動産投資は、不労所得どころか、毎月の家賃とローンの差額を補填するために働くと言った悪い方向に進むこともありますので、物件も十分調べて購入してください。
不動産投資は、ローリスク・ローリターンだと私は考えます。
長くなりました、参考になれば幸いです。
0 件のコメント:
コメントを投稿