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現在の不動産業界は曇り所により雷雨

おはようございます。

船橋市は晴れ!
少々暑いと感じております。

昨今の不動産業界は曇りで、所により雷雨って感じです。
アパートローンの規制がすでに行われ始めており、金融機関によっては貸す気がないと思われるほどの状況のようです。

まぁ、人口が減少するのは確定している事実ですから、ある意味アパートやマンションの建築を減らしていくという方向になるのは正しいのかもしれないですが、いつもながらに日本の金融機関は極端に方向転換な気がします。

アパート建築などを専門にやっている不動産会社は複数あり、TVCMなどもやっている大手もあるのですから、不動産業界の一つの大きな柱であることは間違いないです。

最近再注目され、弊社も力を入れているのは「貸家」です。
船橋市の場合は、バブルからバブル以降に建築された20坪前後の一戸建てが複数存在しており、その物件を現金で購入して貸家として利用する流れです。

場所にもよるし、間取りにもよりますが、貸家の場合は同じ広さのアパートなどのと比べても家賃を高く設定することが可能で、物件そのものの数が少ないので借主も意外と見つかります。そして、一度入居すると比較的長い期間借りてくれる傾向があります。

ただ、貸家をやりたいと言っても融資が実は厳しいという欠点があります。
アパートの場合はアパートローンがあるのですが、貸家には専門の融資パッケージがなく、事業用のローンを利用する方法となってきます。

他には、国金(政策金融公庫)を利用すると、物件の約50%近くまでは融資を引ける可能性もございます。

貸家と言っても、中古不動産を購入する際には、元々が貸家でない限り、入居者がいない場合も多く、金融機関から見れば、アパ―トと比較しても貸家は家賃収入が0か100というリスク問題があり、融資がアパートと比較すると厳しい傾向にあるのは容易に想像できると思います。

貸家の場合に限りませんが、リフォームに多額の資金が必要な物件が多い傾向もあります。
もちろん、フルリフォームしたから家賃が高くなるとは言えませんから、バランスを考えて、リフォームをする必要があります。

現金購入を基本に資産を増やしている投資家の方々は、再建築不可の物件を狙っている方々もいらっしゃいます。どちらかというと最近増えています。

再建築不可の物件は相場の半分程度で購入できる場合もあり、利回りを考えた場合に、かなり魅力的な物件に生まれ変わるからです。

借主さんは、再建築不可とか関係なく借りますので、近隣相場よりも少し安い家賃設定にしても利回り20%近い商品になることもあります。

船橋エリアではそれほど多くありませんが、借地に建築されている借地権付き売家を購入して賃貸に出すという方法を得意とする投資家の方もいらっしゃいます。

借地権付き売家の場合も、近隣の相場よりも物件価格が安い傾向にあるので、利回り物件としては魅力的な商品に生まれ変わることもあるようです。もちろん地代の問題もあるのでしっかりと精査する必要があると思います。

さて、所により雷雨と言ったのは、今まで融資に積極的であった金融機関が突然手のひら返しを行っているようですので、所により雷雨といった感じです。

不動産業界の変化という流れもかなり早くなっています。
不動産に対するアンテナをしっかり広げて準備しておいてください。

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。