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アパートローンへの規制は本当に入るのか?

こんにちは

今日のテーマは

「アパートローンへの規制は本当に入るのか?」

です。

ここ最近、ニュース等でもアパートローンへの規制が入るという内容が目に付くようになってきたが、実はこのような話は昨年2016年秋ごろには不動産関係者や、金融機関の関係者の耳には入っていた。

たぶん、ニュース等では2016年末ごろに一般のお客様の目にも入るようになり、やっぱり規制が入るのか~と感じられた方も多いのではないだろうか?

確かに、日銀の0金利政策が始まってから、地方銀行などは大手都銀との住宅ローン金利競争に負け、貸出先の選択としてアパートローンというものに力を入れてきた様子があったのも事実です。

住宅ローンの場合は金利が0.5~1%程度の金利に対し、アパートローンは2~7%近い金利となり、融資金額も一般的な住宅よりも金額が多いことで銀行などの金融機関にとっては、まさに一石二鳥という、とても美味しい融資先とも言えたんですよね。

でもね、日本の総人口は減っていくんです。

まぁ、皆様もご存じのとおり、日本の人口は減っています。
特に若い人が減っています。

今でも空室率が高いといえるのに、ドンドンと新築のアパートを建てれば、大変なことになるというには簡単に予測できる。

しかしながら、不動産は相続税対策には有利である!

相続税対策としては不動産の中でもアパートやマンションといった投資系不動産は、有効に活用できる税金対策の一つといえる訳ですからねぇ~お金持ちほど、不動産投資の税務メリットを利用するのは避けれないことかもしれませんね。

まぁ、お金持ちの人が相続税対策としてアパートを建築してやっている分にはそれほど金融庁も対策に乗り出さなかったのかもしれないが、不動産投資がブームとなり、現在はミニバブル状態になり、サラリーマン大家さんなど今までとは違う層のお客様が増えたことで、事故率も増してきたのだと思う。

5年ほど前からだろうか?

人口減少の影響だと思われる一般の居住用不動産があまり売れなくなり、売れないから値引きする事で利益も出にくくなり、不動産や住宅業界も大手が中心となり、居住用不動産からアパートの建築の方に力をいれ始めてきた。

少々無理ともいえる金額の受注を受けるために

大手不動産会社などは、グループ資本力を利用にして家賃保証をセットして金融機関への融資を取り付け、多額の借金をオーナー様にさせていたいたのが実際の現場!

この家賃保証には問題も多く、最初だけが相場よりも高いと言える家賃保証をおこなうのだが、数年後には家賃の見直しが行われて、収支が狂い苦しい状態になるオーナー様も一気に増加してきた。

元々無理があったにも関わらず。。。

金融機関も、大手の家賃保証がセットならということで融資を積極的に行っていった。
この点も、たくさん建てれば儲かるという大手不動産・住宅業者と、融資先に悩んでいた銀行の考えが一致し、オーナー様の利益など無視し、自分たちの利益を優先し突っ走った結果だと言える。

では、いつからどのように規制が入るか??

金融庁は28年末から実態調査を実施し、銀行に融資審査で担保だけでなく事業の将来性を評価することなどを要請した。日銀は金融機関への29年度の考査で、アパートローンの適切な審査や、組織的な採算性の検証が行われているかを点検する方針となっている。

上記の内容から、平成30年3月31日までは、イケイケの金融機関はもっと貸し出しを積極的に行うと思われます。それ以降は何らかのルールが出来るので、無茶な融資はできなくなるでしょう。

不動産投資を積極的に行いたいのならば、平成29年末までと言えるかもしれません。

では、ここから私個人的な意見です。

元々ですね、国も日銀も、不動産投資に対し野放しと言うか、見て見ぬふりしてきたくせに、今頃になり何を言い出しているんだ!とツッコミ入れたくなる。

国も国で、相続税を上げるから対策したほうがいいよ~
って散々マスコミなどを使って煽っていたでしょ!

今やることは、相続税と不動産に対する税金を見直すことが大前提ではないだろうか?

タワーマンションの件もそうだけど、今まで野放しだったくせに、
上層階には税金を高くするという安易な発想はいかがなものだろうと思う。

結局、私が不動産業界にいる25年近く何も変化がないと言える。

橋を架けて、すぐに外す
これが、日本の国のシステムかもしれない。

私は不動産バブルが弾けてスグに不動産業界に入ったんですけど、バブルがはじけた原因は総量規制だったが、これがトリガーとなり、現在まで不景気が続く始末だ。

アパートローンの融資については、確かに供給過剰である点も考えれば、規制するタイミングかもしれないが、ただただあふれ出す水に蓋をしちゃえ的な発想では、何も変わらないと私は思う。

なぜ、アパートなどの商品がこれほど注目され、ミニバブルと言われるまでになったのかを税金面を含めて見直す時期に来ているのではないだろうか?

と、街の小さな不動産屋は感じます。

不動産の仕事とは、
オーナー様の幸せや、お客様の感謝の気持ちをお金として頂くものです。
ありがとうと言われる仕事をやりませんか。

今日も最後までお読みいただきありがとうございます。


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