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建物賃貸借の法定更新と更新料の関係

こんにちは、今日のテーマは

「建物賃貸借の法定更新と更新料の関係」

です。

繁忙期は、新規のお客様も増えますが、学生さんなどは更新という時期でもあります。

さて、更新と言っても大家さんにとってデメリットの多いのが「法定更新」です。

昨今は、インターネットでも更新料を払わない方法などと言って情報がでているので、借主は粘れば、更新料を支払うことなくう法定更新に持ち込めると思い込んでいる入居者も一部ですがいるのです。

しかし、知っている不動産屋は対策を行っています。

具体的な対策とは、契約書に条文を入れておくことです!
たったこれだけで、更新料を法定更新されても請求できます。
もちろん、素直に払ってくれるかは別問題なんだけどね。

法定更新に持ち込む人の特徴としては、更新料を支払いたくないからです。
更新料が1月分としても更新の際には約2か月分の賃料が発生したのと同じ状態になるわけですから、まぁ借主さんの気持ちをわからんではないのですけども、更新料は法的にも認められている判決もあるので、払いたくないからと言っても契約書にしっかりと書かれており同意して契約書に印鑑を押していれば払わないってわけにはいかないのです。

たいていの大家さんは法定更新されたら、退去を促すのことになるでしょうね。
退去させるには大家さんには正当理由も必要になりますので、厳しいのですが。
更新のお知らせを出したのに無視続けられると、信頼関係も損なわれているとも考えられますよね~

法定更新にならないように対策を行うことがベストですけど、頼んでいる不動産業者のミスなどで更新のお知らせを通知してなかった場合には、法定更新は成立してしまう恐れがあることを覚えておきましょう。

また、契約期間満了までに更新できなかった場合にも法定更新したとなってしまう恐れが。。。
逃げ切り勝ちみたいな感じですけど、これになったら、結構きびしい。
インターネットで出回ってる更新料を払わない技みたいなのは、まさにコレ!

と長々と、文章で法定更新とは大家さんにとってなんとも恐ろしい状態だと言えますよね?


実は、法定更新という考えを間違って理解している方が多いのですけども、
この法定更新ってのは、大家さん側からの不当な退去要求や更新拒絶通知があった場合、つまり更新したくないから出て行ってくれと賃借人に対し申し出た場合、借主さんは不安定な状態に追い込まれます。住むところも失ってしまうような場合を防ぐために法定更新があるのです。

え~っと、法定更新について書かれている
この借地借家法の第二十六条(建物賃貸借契約の更新等)

1、建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
2、前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

はい!
黄色いマーカーの部分が重要だよね~

〇期間の満了の一年前から6か月前までの間に、相手方に対して通知したかどうか
〇その後に使用を継続する場合に、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったとき


入居者が更新のお知らせなどをしっかり受け取っており、通知の時期も期間の満了の1年前から6月前までの間しっかりと通知してあり、その後も不動産屋から催促されていたりしているにも関わらず、借主から更新料を払う気がないから更新契約はしないから法定更新だよ!と言えるような内容ではないと読み取れますよね。

更新のお知らせに反応せず、ほったらかしにして、法定更新になったから安心だ~って話にならないと感じるでしょ?
無視し続ける借主に対して、異議を申し出ない大家さんは少ないと思うので、すぐに調停って話になるでしょう。

さっきも言ったけど、法定更新ってものを利用するケースとは、大家さんが賃借人(借主)に対して更新しないという一方的な更新拒否などの場合において、借主さんを保護する目的につかうものが法定更新です。

更新料を払いたくないからって為にあるもんじゃないからね。

理不尽なことをやると、逆に大家さんから訴えられるって事も考えられるのです。
更新料を払わずに逃げ切れるようなインターネットの情報にダマされないようにしましょう。

そうそう、現在のようにデフレ傾向の時には、借主さんも更新のお知らせが来た場合には家賃交渉に挑戦したほうが良いと思います。

デフレと言う事は、例えば近隣の家賃相場が下がっている可能性が高いのですから、法定更新というのは前の契約と同じ条件になるのですから、家賃を下げないと更新しないと言うように話し合いを行えばいいのです。その結果、話が進まないしまとまらないのであれば、更新の拒絶を行い、法定更新状態に突入し、大家さんと調停等でご自身の主張を行うというのが流れがよろしいのではないかと思います。

まぁ、正直なところ更新料を払わんでも良いと言うかは裁判にならなきゃわかりません。そもそもインターネット等で出ている法定更新で更新料を払わずに済むというのは、ひと昔の内容と言えるかもしれません。

現在、不動産業者が媒介に入っている賃貸借契約書にはおいては対策が施されていますから。

長文になりました。最後までお読み頂きありがとうございます。