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銀行は投資物件の融資審査で何を見て判断しているのか?

おはようございます。

今日のテーマは、

『銀行は投資物件の融資審査で何を見て判断しているのか?』

です!


投資物件をご購入になられた経験がある方は知っている事かもしれません。
投資物件の融資を借りる場合は、ほとんどケースで金融機関の担当者との面談があります。

その際に、質問の内容で驚かれる方も結構いらっしゃる。

だって、聞かれることは、購入予定の物件ではなく、
ご本人の年収
ご本人の金融資産
ご本人の借金など
身内の金融資産
病歴など

これらの質問に答えていると、あれ?
物件のことなんて聞かれないじゃん・・・となる。


はい!
銀行は、物件を担保には取りますが、物件の担保価値を重視しているわけではないのです。


銀行の商売は、お金を貸して利息を回収することです。

銀行が見ているのは、購入した物件から得られる家賃収入から修繕等のコストを引いて、ローンを支払った際に、収入よりも支出が多くなった場合、貯金や給与等の差し押さえることで利息だけでもしっかり回収できるだけの資産を持っているのかをチェックしているんです。

とは言っても、物件の担保価値は、もちろんチェックをしていますよ!

例えば、現在満室の物件でも、家賃収入の70%程度しか収入とみなさいような審査をしている金融機関やら、稼働率が60%程度になった場合を想定して融資の審査をしていると言われている金融機関もあります。

現在の満室の家賃収入が月額100万円としても、60万円程度として審査していたりと厳しく審査しています。
その結果が、希望融資金額の減額となり回答が来るのです。
減額して融資承認を取り付ける方が、金融機関の担当者は稟議書が通る確率も上がるからとも言われています。

つまり、満室で、15%程度の利回り物件でも金融機関は現状のままの物件の収入を見ているのではないのです。
金融機関はお客様が10年程度の不動産運営を行う場合を想定して、金融機関独自のルールに基づきシュミレーションして審査する。その中には、リフォームや、維持管理にかかる費用も独自に計算しているそうです。


少し前までは、物件の収入と支出を基準にした融資を行う金融機関もあったのですが、現在は、個人属性を重視している傾向になることを頭に入れておいてください。


初めて金融機関に相談したお客様のほとんどが、
結構厳しい回答を言われるんです。

なぜ、それほど厳しいのかと言うと、不動産の大家業とは、商売なのです。
金融機関はその心得ができているのかを面談にて判断してるとも言われています。


他、年収が高い方の場合は、焦げ付きが起こっても補てんできる収入があるから100%融資の可能性も上がります。
年数が低い場合には、自己資金が少ないと厳しいと言えます。

なので、不動産業者のチラシなどには、最低年収1200万円で、100%融資可能といった表現をしているのです。
年収が800万円の方の場合、100%融資が厳しい結果になります。

ご家族の方が、不動産投資を行っており、運営もうまくいっている場合も融資がすんなりと通る場合もあります。

物件担保評価は、金融機関によってちがうのですが、ほとんどの場合、お客様が見つかる前に査定してくれます。
その担保価値の逆算から、どれくらいの年収がないと厳しいのかや、自己資金が必要なのかを計算て不動産業者はお客様にご説明させていただいています。


このことから、物件価格が7000万円で、物件担保が6000万円となった場合ですが、通常1000万円+諸経費が必要となるのですが、年収が高い方などは、100%融資がうけれる可能性もあるのです。

本や、セミナーで聞かれる100%融資は存在していますし、無い訳でありません。
しかし、限られた条件をクリアしなければ、原則として100%融資は難しいのです。

少し、難しい話に聞こえていたらごめんなさい。
最後までお読み頂きありがとうございます。

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