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アパート経営において、元利均等か、元金均等のどちがら良いのか?

こんにちは^^

今日は、

「アパート経営において、元利均等か、元金均等のどちがら良いのか?」

ってテーマでお話しましょう。

アパート経営に限らずとも、マンション経営でも、一般的に、融資を受けて購入する人が多いです。
そして、借入金の利息は賃貸物件の経営において経費として認められています。

では、元利均等か元金均等か?
どっちが、いいのだろうか・・・

そういう相談も多いです。










※図形は、フラット35さまのHPものをご利用させていただいております。


上記の図形は一度は目にした事があるでしょう。
一般的な住宅ローンでは、元利均等という右側の図形の融資スタイルを選択する方が多いです。


ご存知かも知れないが、
元利均等返済よりもトータルでみると元金均等のほうが金利の支払額が少なくなります。

不動産投資のおいても、一般的に不動産屋は元利均等返済を進めるのですが、
言うまでもなく、利息部分が多いので、経費として認められる部分が多いのです。

この事は、逆に考えると年数が経過するごとに、経費として計上できる利息が減りますから
キャッシュフローよりも申告所得が多くなる可能性が出てくるのです。

それこそ最悪の場合、税金を払うキャッシュが無い状態になるのです。
もちろん、減価償却も関係してきます。


言うまでもありませんが、築年数の経過は家賃低下の可能性が高くなります。
家賃収入が減る→経費で計上できる金額も減る→キャッシュ・フローが出なくなる
流れはこんな感じです!

ちなみに、手元に残るキャッシュと課税対象額が逆転してしまうポイントのことを
「デッドクロス」と言います。

実は、この状態に陥る前に、悪質な不動産業者は2棟目を買わせるのです。
2棟目を買うことで、経費が増えるからのです。
しかし、この2棟目を単純に買うのは、その場しのぎの作戦なのです危険。
具体的な対策を考えなければ、いずれ融資が受けれないことになれば終わりです。

この状態に陥る前にいくつかの対策もあります。
一つは、繰り上げ返済です。
2つ目は、借り換え(元金均等にするとか、借入期間を変える)
3つ目は、キャッシュを貯めておく
4つ目は、売却
他にもあるのですが、わかりやすい方法がこれら。

ちなみに、このようなケースに陥る方は、フルローンで購入している方がほとんどです。
自己資金が少ないというのは、危険な部分もあるのです。


最近の不動産投資ブームで、
フルローンで物件購入する事が当たり前のように言われていますが、本当に危険です。

少なくとも、10年位の先の予測をして対策を行いましょう。

では、今日はここまでです。
ありがとうございました。

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