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瑕疵担保責任免責と契約すれば、なんでも免責なのか?説明も不要なのか?

おはようございます。

今日は、

『瑕疵担保責任免責と契約すれば、なんでも免責なのか?説明も不要なのか?』

ってテーマでお話致します。

先日のことですが、ある大手不動産業者が預かっている中古不動産を案内させていただきました。
その際にあった、本当に怖い話です。

売主さんは、一般の個人の方です。
物件の販売条件の一つに、瑕疵担保免責となっています。

案内の際に、物件に雨漏り跡があり、その雨漏り跡について先方の大手不動産業やに営業に質問しました。

私「すみません、この雨漏り跡は、いつごろの雨漏りで補修履歴などを教えて下さい」と

大手不動産業者営業「はぁ?この物件は瑕疵担保免責物件ですよ」

私「はい、知ってますよ」

大手不動産業者営業「だから、この物件は瑕疵担保免責物件ですよ、図面に書いてるでしょ」

私「はい、知ってますよ」

売主さん「あ!!私が説明しますね、何年何月ごろに・・・・」
と売主さんのフォローにてその場はおまった。

言うまでもないが、その時点で買主さんは売主業者に対して不信感をもってしまった。



実は、

瑕疵担保免責にすれば、なんの説明義務もなくなるのだと勘違いしている営業が多いです。

そもそも瑕疵ってことの意味を勘違いしているのです。
瑕疵ってもののキーワードは、「隠れた」
隠れたとは、見えなかったと言うとわかりやすいですかね?

一般的に注意していても、認識できない、予測もできないようなものを
『隠れた瑕疵』
っていう考えなんです。

先ほどの私と、大手不動産業者営業とのやりとりでおかしな点とは、
明らかに、雨漏り跡があるのですから、売主さんは知っているはずですよね?
その質問に答えないと言うのが問題なのです。

なぜなら、民法では、
買主が知っている場合とか、通常の注意をもってすれば知り得た瑕疵は瑕疵担保に当らず担保責任を追及することができない。とされているので、雨漏り跡も注意すれば知りえたでしょうとなる可能性がある!購入後トラブルが起きた際に、雨漏りの瑕疵があったあっても、追及できない恐れがあるから、買主サイドとして事前に確認しているのです。

では問題!

売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合の取引はどうなるか?

売主が知りながら告げなかった事実及び、自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができないとされているのです。

つまり、知ってて告げなかった部分は、責任を免れることがないのです。

POINTは
1、瑕疵担保免責という特約は、売主一般・買主一般の場合には有効
2、売主が瑕疵を知っていて、あえて買主にその事実を告げなかった場合、瑕疵担保免責とはならない



私は、大手の不動産業者の営業が、間違った知識を振り回すので教えてあげたかったんですけどね・・・
聞く耳持たずで、がっかり・・・

不動産取引は、営業が間違った知識で契約したために、結果的に売主さまが損害賠償を請求される可能性も出てきてしまうのです。

売主さんも不動産業者選びは重要なことですよ!

一般の方でも理解しやすいように専門用語を避けたました。


今日は、ここまでです。
最後までお読みいただきありがとうございます。