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銀行が貸したい物件を買い足さないと資産は増えていかない!

こんばんは

今日は

「銀行が貸したい物件を買い足さないと資産は増えていかない!」

という、テーマでお話します。

不動産投資を始めたばかりのお客さまは、利回り重視の、キャッシュフローを生み出す物件という考えの方が多いのですが、正直に言いますが、キャッシュフローを簡単に生み出す投資物件は首都圏ではそう簡単には手に入りません。

では、銀行がお金を貸したい物件というがどういうものかというと。。。
1、築年数が10年以内
2、入居率が高い物件(80%以上)
3、資産評価の出やすい駅チカの物件
大きく言うと、上記の3つ


では、お客さま(初めて購入したい人)が問い合せしてくる物件というと。。。
1,築年数が古い
2,利回りが10%以上
上記の2点で、キャッシュ・フローを生み出す為に借入期間を30年近く引きたいと考えている。


さて、銀行が考えていることと、お客さまの考えには違いがありますよね?
まずお客さまは、長期のローンでキャッシュ・フローを生み出すことを考えているのだが、銀行は、築年数の経過した物件には融資をしたくないのです。

古い物件=資産価値(担保価値)が出ない
という考えの金融機関が一般的なのです。

普通はね、不動産投資はローンが借りれることで成り立つのです。
まぁ、一部の現金を沢山もっているお客さまは別ですけどね。。。


一般的な大家さんは、銀行から借りて物件を買います。
だから銀行が貸したいと思う物件を取得して、資産を増やしていくということの意味がわかりますよね?

投資・事業・収益系不動産の融資に積極的な銀行では、すでに首都圏では10%以上の利回り物件で築浅物件(銀行がどんどん貸したい物件)がないという事をデーターとして把握しており、物件を選んで融資をしているそうです。

ある金融機関では、「築年数の経過した物件で融資30年などという相談には対応できない」「アパートローンの大前提はパンフレットにも書いてあるんですよ」「不動産屋の営業マンがわかってないんですかね?」ともおっしゃっていました。


アパートローンという企画商品のものには、明確な基準があります。
その基準にのらない場合は、対応できないのです。

わかりやすい基準は、
1,対応年数マイナス築年数が融資の期間
2,入居率が低い物件は査定が厳しい
3,年収の10倍程度までしか貸さないという限度もある。

参考資料
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php


1は、減価償却の耐用年数が木造の場合、22年ですから、築20年のアパートで利回りが15%って物件があっても、アパートローンの借入期間は2年となるのです。

RC構造の場合には、築20年の物件でも、47年(耐用年数)マイナス築20年=27年となるので、物件価格にもよりますが、キャッシュ・フローを生み出す可能性も出てくるのです。


2の入居率が低い物件は、現在の家賃収入と、ローンの差額を埋めれる支払いの余裕があるのか?入居率が悪いということは、家賃設定が高いんではないか?そもそも人気がない物件ではないのか?などなどのマイナス要素が増えてしまうのです。


3は、簡単です!1000万円の年収なら物件の総額で1億までしか借入出来ないという判断をされる場合があります。アパートやマンションなどの収入も単純に収入に考えてくれる場合もありますが、サラリーマン大家さんなどの場合には年収(サラリーマンの収入)の10倍までと記憶の片隅に入れておくといいでしょう。


では、本だけで知識をえている方に申し訳ありませんが、本に書かれている情報は、嘘ではありませんが、最初の1棟目を買う時と、5棟目を買う人では金融機関の判断も全く違うのです。


でも、最初の1棟を成功して、2棟目、3棟目といくと、約年収の10倍のラインに近づきます!その先は、次の方法で融資を引くことになります。

その方法は、また近いうちにお話します。
今日も最後までお読み頂きありがとうございます。