不動産投資とアパートローンの関係

花粉症の私には、この時期とっても辛いです。ヘックション～

さて本日は、不動産投資とアパートローンの関係

についてお話をさせて頂きます。

不動産投資を始めたいとお考えになった際にローンでお悩みになる方は実に多い！

実際に金融機関へ相談へ行き8割近くの方は、あまりに厳しい金融機関の返答にがっかりする方もいるのではないでしょうか？

とはいえ、ローンを借りなきゃ物件を買えないも現実です。

どうして借りれない？どうして貸す気がない？と感じてしまうのか・・・

それはアパートローンを勘違いしているお客さんが多いことです。

アパートローンは、もちろん住宅ローンとは違いますが、アパートローンは基準というものがあります。

わかりやすく言うと

１，物件の構造と、築年数からの借入期間の逆算

木造アパートでは築年数が古い物件では、どんなに利回りがよくても貸出不可という厳しい答えが帰ってくることも多いです。RCなどの場合は金融機関が考える建物の対応年数が長いために一定期間の貸付を行ってくれます。

でもお客様の頭の中では・・・あれ？

RCとなると、物件価格は高くなるし、利回りも木造アパートよりも悪いじゃないか！

という疑問に当たるのではないでしょうか・・・

その通りです。

物件価格が上がると購入時の自己資金も多く必要になる場合があります。

おかしいじゃないか！セミナーで聞いたことと違うぞ

と感じた方もいらっしゃると思いますが、これがアパートローンの考え方です。

２，物件価格と自己資金の比率

アパートローンで中古物件の購入を考えた場合、価格の１００％融資を引くのはかなり難しいです。

ご存知かもしれませんが、金融機関は独自の担保査定をします。

この担保査定はありえないほど厳しい査定ですから、実売価格の6～７割程度ってことは当たり前にございます。※地方物件などは、査定額と実売価格の差が少ない傾向にある。

何が言いたいかというと、金融機関はアパートローン100％融資致しますと言っても、金融機関の担保査定が引くい物件では100％融資は無理なんです。

と言うのは、先ほどお話した実売価格の6～7割が金融機関の担保査定とすると仮に担保査定７割+2割り程度の融資（金融機関査定の約120％融資）が受けれても、頭金は10％準備する必要があるのです。

頭金+諸費用となりますから、最低でも物件価格の3割程度は自己資金が必要なのです。

これが現実のアパートローン

しかし、不動産投資のポイントは！

長い期間の融資を受け、自己資金をできるだけ使わずにキャッシュフローを生むのが重要。

レバッジをきかせる。

今まで話した内容は、あくまでも金融機関の特に銀行系の考え方です。

預貯金がそれなりの金額ある場合や、他にも不動産を持っているなど、物件そのものが担保価値がある場合、年収が高いなどの場合は、上記の金融機関ルールを無視したと言ってもいいほどの融資を行う場合もございます。

ノンバンクであれば、特に物件が古くても前向きな検討をしてくれる場合もあります。
また、自己資金の少ない場合でも相談に乗ってくれます。
物件というよりも、個人属性を重視している傾向がありますからね。
ただし、金利が少し高いの考えどころですけど。

では、ワンルームの新築など、よく電話営業で勧誘している物件は何故自己資金が少なくても買えるのか？それは、先に担保査定を行い、業者によっては物件価格を上乗せしているからです。

借入期間は、物件が新築であれば30～35年のローンも可能です。

まぁ、新築のワンルームは融資は引きやすいけど、あれは不動産販売業者が儲かる仕組みであり、投資家であるオーナーさんが儲かる可能性は低いと言えます。

ちょっと話がそれましたが、まず1部屋でも良いので物件を購入して運用実績があれば金融機関の見方は変わります。ノンバンク系金融機関などで1物件買いましょう。

ただし、一つ目こそが難しく、意外と自己資金が必要だったりするのですが、最初の一歩を踏み出せばどうにかなるものです。

2つ目の不動産購入は、実績もあるし、共同担保に入れることなどで自己資金をほとんど使わずに購入できるのこともあるのです。

また、アパートローンで実績がある程度できますと、プロパー融資というものを利用するタイミングがやってきます。

アパートローンは融資上限が1億程度の金融機関が多く、その上限まで借入をすると、次の不動産購入に支障が出てきます。そこで、プロパー融資となるのです。

ご存知かもしれませんが、プロパー融資はビジネス系の目的で支店決済などでお金を借りる方法だとお考え頂ければ良いと思います。

つまり、資産を増やす不動産投資家ビジネスという目的でお金を借りて行くのです。

このプロパー融資にも少しコツがあります。

銀行の選び方です。

銀行には、役員店舗というエリアのメイン店舗というのが存在します。

その店舗には役員が常駐している事があり、融資に対しての前向きなのです。

また、融資に積極的な担当者と、ダメな担当者がいます。

弊社では、ある程度のダメな担当者でも稟議書をうまくかけるとようにと情報や資料を作って渡しているのです。

銀行の担当者は3年程度で移動になりますが、融資に積極的な担当者を追いかけて相談するお客様がいるのも事実です。

私個人の考えとしては、メイン店舗さえしっかりおさえておけば、プロパー融資もまだまだ可能であると言えます。

実際に私も会社を経営していますが、同じ銀行でも店舗によって全くと言っていいほど違う答えが出るのを何度も経験しています。

不動産投資は、金融機関選びも重要なポイントです。

最近は、日本政策金融公庫の利用も注目されています。

今までは、使い勝手が良いとは言えない金融機関でしたが、現在は改善されています。

日本政策金融公庫は、他の金融機関と違い築年数の古い不動産購入でも長期借入が可能なために利回り重視のお客様にもメリットがございます。

そうそう、先日自分の年金がどれくらいもらえるかチェックしたら・・・えぇ～＞＜

私、70歳になった時に生きてく自信なくす位の金額でした。

年金もあてにならない時代です。

今のうちに備えなきゃって本気で感じました。

では、長い文章をお読み頂きありがとうございました。

感謝