中古物件の市場が伸びない大きな理由を分析!

2014/04/14

今日の出来事 買いたい方

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こんにちは。
今日は、中古物件の市場が伸びない大きな理由を分析してみます。

先日、同業の社長さんと話をして新築物件の供給だけじゃ日本の不動産はやばいよ!
って結論に至ったのですが、実際には中古市場は伸び悩み。。。

では、新築がドンドンと建ち、売れていくけど中古は何故ダメなのでしょう?

(A)ファイナンス問題
通常予算が厳しい方の発想では、新築でなく、中古物件を買うという考えに行きます。
車もそうですが、新車よりも中古自動車が割安と言えるからですが、不動産の場合は
ちょっと、気をつけないといけません。

中古住宅の融資に対して銀行などの一部の金融機関が消極的なのです。
中古物件を買う方は、予算の問題がある訳ですから、年収や自己資金が少ない方が
多いと言えます。

そこに落とし穴があります。

1、年収が低いと金融機関の審査は厳しい。
2、自己資金が少ないと金融機関の審査は厳しい。
3、中古物件は不動産の担保価値が低く見られる。
大きく3つの問題が中古住宅融資に対して消極的な原因です。


(B)リフォームの方が、新築するよりもお金がかかる。
簡単に説明すると、リフォームは物を壊して新しいものを作るのですから、ゴミも出ます。
このゴミの処理が現在は非常に高く付きます。

作業工程も壊してから作るので、人の労働もザックリ2倍と言えます。
人件費(日当)が新築を作るよりも高くついているのです。
これも、リフォームが新築よりも高い理由の一つです。

もちろん、大きなリフォームではない場合はそれほど気にしなくてもいいですが。


(C)開けてみるまでわからない。
日本の中古住宅で築20年以上の物件では、高確立で雨漏りがあると言われています。
実際天井に染み入る前の断熱材で止まって蒸発しているケースが多いのです。
だから、開けてみるまでわからない。

床下や柱もシロアリなどのチェックも開けてみるまでわからない。
これが現状です。

どうしても、新築に比べて不安要素が多いのも事実。



(B)(C)の点は、中古マンションにおいてはリスクが低いと言えますが、
中古マンションでも(A)のファイナンス問題があるのです。

最近流行とも言えるリノベーションマンションですが、一部の金融機関は消極的。。。

マンションの場合は、金融機関独自の査定方法でマンションの価値を見ています。

つまり、通常1000万円程度で取引されている物件に対してリノベーションしてると言って
も、極端な話ですが、倍の2000万円の評価を見てくれる確立は低いのです。

仮に金額がOKとなっても、融資期間を短くして欲しいなどの要求があるケースや
リフォーム分の金額を金利の高い融資や、返済期間の短縮なども。
※マンションの築年数に関係して返済期間の短縮要求される場合があります。

金融機関からすれば、建物が古いんだから返済期間は短くして欲しいなど
リフォームの金額が妥当なのかを判断するのが難しく、プラス査定しにくいのは解ります。
ですが、それが中古市場が活性化しない最大の理由と言ってもイイでしょう。


1、金融機関が長期の融資と低金利の実行。
中古物件を検討のお客様は、年収や、自己資金が少ないからこそ、少しでも安い中古
物件を検討しているのです。

2、物件評価をしっかりと出してあげる。
中古ですから、建物や設備が古くなっているのは当たり前です。
だから、室内をリフォームするんです。その分を考えた査定をして欲しい。

その辺りを金融機関がしっかりと検討してくれれば、日本の不動産事情も少しは変わると
思います。新しいものを供給する時代から、今あるものを大切にする時代に!

そこが今の日本に求められているような気がしますね~
では、長くなりましたが今日はここまで。

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