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買い替えをスムーズにするには?

━━━━━━━━━━━━━━━━━━ VOL. 040 ━━ 2010. 2.23 ━━
『あなたの家を1円でも高く売る方法!!』      読者数149名
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本日の内容:買い替えをスムーズにするには?
裏技レベル ★☆☆☆☆
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それでは本文の「買い替えをスムーズにするには?」です。
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こんにちは^^
船橋市でお客さまの不安解消地域No1営業マン角田です。


買い替えをスムーズにするには、どうすればいいか??
不動産の売却をお考えの方には、買い替えをお考えの方もいらっしゃ
るでしょう。

不動産屋で売却相談すると、売却を先行で行って下さいと言われます。
これって、80%以上の確率で言われるでしょう。
不動産屋が言っている状況とは、次に住む家がない状態で、今の家の
売却を進めなければならないって事になりますよね。

お客さまにとっては、不安ですね。
それゆえに、買い替えをスムーズに行えない理由でもあります。
なぜに、不動産屋が売却先行でって言っているのかを理解しなければ
なりません。この不動産屋が売却先行と言う理由としては、銀行融資
が大きく関係しています。

買い替えでは、今のご時世ほとんどのケースでは、売却したときに
売却価格よりも、住宅ローンが多く残っているケースが多いです。
残債ありって状態ですね。
しかし、残債の確定こそがポイント!

まず、買い替えの方は不動産業者の下取り金額で資金計画が成り立た
ないと、買い替えは厳しいと判断できます。

金融機関によっては、売却時の損失も新しい住宅ローン組み込むと言
った商品も出ていますが、よ~く見ると、「担保評価の」って記載が
あるんですよね。

これって、銀行の物件担保評価が基準ってことです。
ちょっと説明が、難しかったですかね?
売却時の損失が500万円あったとして、その500万円の金額を新しく購
入する不動産で上乗せするだけの価値があるのかって部分が銀行の考
える融資の担保評価。

物件価格に上乗せ120%などと言っているのではないのです。
それが、一般的な買い替えローンって商品の特徴。
まず、銀行が融資の条件として知りたいのは、損失金額の確定!
それが決まらないと、融資金額が確定できない事はわかりますよね。
次に、損失分の融資をしても良い物件かどうかの担保評価をチェック
されるって流れです。

ここまで来て、初めて買替えのスタートラインについたと言えます。
では、現実の取引では、家を売りたいと考える人は、不動産屋の下取
り金額では相場よりも安くなる傾向があるので、一般流通にて、売却
したいという訳です。

これでは、買い替えは先に進みませんよね?
だから買い替えは難しいのです。
スムーズな買い替えとは、まずは、下取り金額で損失金額の確定。
この時点で、最悪の場合の損失金額が確定しますよね!
次に、一般ユーザー向けの売却活動。

この流れを理解していないと、スムーズな売却活動はできません。
今までのご説明で少し理解いただけたと思います。
つまり、下取り金額や、売却が成立したという確定要素がないと、
買い替えにおいては、先に進めないのです。

まぁ~この点を、お客様に十分に説明して、売却価格の確定をさ
せなければ、買い替えが難しいと説明すれば納得いただける方も
いらっしゃると思うのですが、不動産屋の営業マンは説明が不十
分だったりする事が多いんですよね~
もちろん私も含めて。。。(笑)

では、買い替えを考えのお客様。。。
まずは、下取り金額を出してもらい資金計画をたてましょう。
メールアドレスは→→info#iiie-mitsukaru.com
※お手数ですがスパム対策の為#を@に変更してメールください。 

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●編集後記
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昼と夜がかなりの温度差で朝が起きるのがつらい~
船橋市も雪が降ったり、2月になったなって感じがしています。
2月と言えば、不動産が売れる月です!
とはいっても、今年は去年と比べると少し出足が悪いようですね。
1週間くらいの遅れがあって問い合わせなどが増えてきたように感
じています。
確定申告の時期だし、やることいっぱいでヤバい。

花粉が飛んであまり外に出たくないですが、がんばります(^-^)
では、あなたさまも風邪には気をつけてくださいね。

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