今後どうなるのか．．．？中古マンション。

今後どうなるのか．．．？
中古マンション。

実は、要建て替えマンションが約146万戸と言われている日本！
それらのマンションは実質、野ざらし状態。

ニュースなどでは、売主の不動産業者の経営危機から在庫の安値放出など、
先行き不透明な状況が伝えられている新築マンション市場。なのですが、、
実は、もっともっと深刻なもう一つのマンション問題が、この中古物件。
いわゆる「要建て替えマンション問題」なんですよね。

実際に問題のマンションの建て替えが完了したものは、国土交通省の調べ
によると08年10月時点でたったの約129戸。

つまり、膨大な数の老朽化マンションが全国に手付かずのまま残っている！


なぜ？こんなにも建て替えが進まないかと言うと、マンションは最初に管理
組合で建て替えが協議されてから、実際に着工できるまで早くとも10年はか
かると言われており、マンション建て替えには困難だと言われています。

と、言うのも、多くのマンションで、修繕積立金で行なう修繕計画とは外壁
の塗装などの日常的な補修が前提であり、修繕積立金に将来的な建て替え費
用までが計画されている物件は皆無で、その結果は．．．
建て替えには１戸あたり数千万円の追加負担がかかることになるのです。


そこで、費用負担を回避するために、高層化や隣接地を新たに買い増したり
して保留床を設け、新たに分譲し、建て替え費用に充てるのが一般的手法で
すが、物件の販売が計画通りに進まなければ住民の負担となってきます。

それらのリスクもあり、住民内の合意形成もなかなか進みにくく、2002年に
は、区分所者の5分の4以上の賛成があれば建替えができるとしたマンション
建替え円滑化法が成立したが、それでも利害関係者や各住民の考えの違いな
どから、なかなか、建て替え計画も円滑に進まないんですよね。

特に、高度成長期に分譲された団地などは、住民の高齢化が進んだり、管理
組合が機能していないこともあり古いマンションでは、建て替え問題は実質
野ざらしにされているのが現状です。


とは言っても、大地震はいつ起こるともわからないですよね!!
関東は相当な被害が予想されています。

不景気のために不動産業界も色々な問題も起こっているのですが、今までに
建築した物件の問題もこれからの不動産問題とも言えそうですよね。