利回りを確認しろ！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━ VOL. 016 ━━ 2006. 2.06 ━━
『たった30分でわかる失敗しない不動産選び』 　　　読者数156名
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本日の内容：利回りを確認しろ！　　　　　対策レベル　★★★★☆
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「利回りを確認しろ」と「編集後記」

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それでは本文の「利回りを確認しろ！」です。
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こんにちは、そして、今回よりご覧になった方はじめまして。
今日は、「利回りを確認しろ！」です。
利回り？ええ！不動産屋の持ってくる資料に書いてあるでしょ？
それじゃダメなの？


そうですね！はっきり言ってそれだけをあてにしてはダメです。
今日は、不動産投資が人気が出てきているためにチョット情報です。
利回りの考え方についてチョット話します。
不動産屋のシュミレーションはあてになりません。
いや！だましている場合があります。


新築のアパートやマンションの計画がある方は注意して下さい。
コンピューターにて打ち出したシュミレーションは何度も何度も
不動産屋で調整して納得行きそうなデーターを作りお客さんに届けます。
姉歯設計の偽装とまでいきませんがそれに近いことをしています。
全部の会社ではないですが多いです。


あなたも、知っていると思いますが家賃はいまだにほとんど下降傾向です。
しかし、経営シュミレーションでは家賃が上昇率3％や新築募集家賃の
横ばいのシュミレーションなんです。
つまり、矛盾しているんです。


あなたにはわかると思いますが、家賃は新築のとき高く貸せますよね？
じゃあ、今のような景気状況で
２年で更新されなかった部屋が、新築時の家賃で貸せますか？
普通に考えたら【無理】ですよね＾＾
だから、私なりの考え方をお伝えしますよ！
使うか使わないかは、あなたの自由ですからね!
では、早速

1.新築時の家賃は二年後に更新されなければ家賃は3～5％下がると
理解してください。

2.３年目から８年目まではほとんど家賃は変動しません。
3.築10年目以降には家賃相場を大きく見直すときです。
目安は近隣の新築募集価格の80～88％が目安だと思います。
では、対策としてですが、

1.技としては家賃に共益費や管理費などを組み込んで安く見える工夫を
すると良いでしょう。

2.駐車場を格安に設定して家賃を高く設定するなどの方法を使います。
中には家賃を下げて駐車場をあげると言う「馬鹿」な不動産屋がいます。
ヒントは、あなたがお金に困ったら車を売りませんか？
つまり、家はそうそう解約しないが車を売れば駐車場は解約しますよね。

次に駐車場募集は駐車代金が安ければ借りる方は多いはずです。
特に敷地内駐車場などは特に有効ですよ。

3.室内にエアコンなどを設置する。
電気はつけない方が良いようです。エアコンは設置してあるとイイ！
ほかにも技はたくさんあります。　　
ご相談はメールでも構いません。お気軽にどうぞ＾＾
今日はいつもと趣旨が違います、期待していた方には御免なさい。　
今、不動産投資が流行ってますので注意点を伝えておきたいと思い、
メルマガに出させていただきました。ご理解下さい。

ご質問など取り上げて欲しい内容などありましたら
お気軽にご相談下さい。
E－MAIL info@iiie-mitsukaru.com